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房贷利率换锚 紧缩下地产股的Bata机会

   发布日期:2019-10-23 04:06:06  浏览次数:2258

政策仍然很紧,基础设施投资正在对冲房地产投资的放缓,房地产股票的机会仍然取决于贝塔逻辑。

田立军/文,本刊特约作者

抵押贷款利率正式“改变了锚”。

10月8日,新的抵押贷款利率诞生了。根据中国人民银行的规定,新发行的商业个人住房贷款利率以最新一个月的市场报价利率(lpr,由18家商业银行的独立月度报价形成的贷款利率)为定价基准。其中,第一套贷款利率不得低于相应期限lpr,第二套贷款利率不得低于相应期限lpr加60个基点。

此后,中国抵押贷款利率将从“政策利率浮动”转向“5年期低利率加点”模式,抵押贷款利率将与实际经济利率脱钩。根据最新的9月份lpr,一年期lpr为4.2%,较上月下降了5个基点。5年以上的Lpr为4.85%,与上月持平。

抵押贷款利率在左边,实际经济利率在右边——一年期lpr是实际经济贷款的参考利率,这意味着有针对性的降息是显而易见的。期限超过5年的Lpr是抵押贷款利率的参考标准,定向加息的意图也十分突出。

在新的“双轨”利率模式下,以北京为例,据报道,在lpr基础上,第一套银行的利率将上调不少于55个基点,第二套银行的利率将上调不少于105个基点。根据这一换算,北京市个人第一套住房贷款的浮动下限为5.4%,第二套住房贷款的浮动下限为5.9%。与现行浮动汇率的10%和20%后的5.39%和5.88%相比,略有增加。

在信贷紧缩和住房市场严格控制的背景下,抵押贷款利率的上升趋势可能会继续,这也反映了房地产调控的理念。

在此之前,中国人民银行副行长刘国强明确表示,对于房地产市场,我们必须坚决贯彻中共中央政治局7月30日会议的要求,坚持“房子是为了居住,不是为了投机”的立场,实行长期的房地产管理机制,不把房地产作为刺激经济的短期手段,确保差别化住房信贷政策的有效实施,保持个人住房贷款利率的基本稳定。

抵押贷款利率已从基准利率变为基准lpr,贷款利率水平应保持基本稳定。然而,刘国强同时强调,“有一点是肯定的,住房贷款利率不会下降。”

在不投机而待在房子里的固定位置下,房地产市场可能会彻底告别狂欢节。据悉,在“十一”长假期间,北京、厦门、南京、苏州等热门城市的买家预计未来市场前景稳定,许多城市的新房和二手房价格都有所下调和提升。传统的旺季不景气,房价甚至略有下降或成为常态。

事实上,从2019年第二季度末开始,房地产监管将再次收紧。在政策层面,房地产显然将不再被用作经济的短期刺激。调控房地产融资的政策也得到大力推行。住房企业在土地拍卖、土地开发和房地产预售等许多领域加大了融资限制。在地方一级,苏州、大连、合肥等城市已经加强了监管政策。

对房地产市场的准确监管也在增加。据报道,住房和建设部目前正在牵头制定全国统一的住房交易网上签约示范文本,旨在建立全国房地产市场数据库,为准确监管,特别是监测和预警提供第一手资料。到目前为止,全国已有150个城市被纳入这项工作的范围,北京、上海、广州、深圳等城市率先实现了全国联网。此外,国家税务总局也明确表示,2019年税务机关将继续加强与房地产管理部门的合作,积极推进房地产交易合同网上登记信息和房地产登记信息的共享。

根据这一趋势,2019年房地产市场不太可能松动。从长期来看,随着短期调控加快向长期机制的转变和过渡,全面放松的可能性也不大,未来调控将变得正常。

据中银国际(BOC International)计算,房地产融资政策收紧和棚户区改造向后撤斜坡转变相结合,将使房地产投资增速降低10个百分点,导致国内生产总值增速下降0.9个百分点。决策者可以利用基础设施投资来对冲房地产投资放缓对经济增长的负面影响。

抵押贷款利率“换锚”

10月8日是个人住房贷款利率“锚改”的第一天。新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月相应时期的贷款利率为准。

“锚改”前,中国个人住房贷款利率围绕中国人民银行基准利率波动。根据荣格360大数据研究所发布的《2019年8月中国抵押贷款市场报告》(Report on China Mortgage Market in 2019),8月份,全国第一套住房贷款和第二套住房贷款的平均利率分别为5.47%和5.78%,比基准利率高出57个基点和88个基点。

“锚改”后,新发行的商业个人住房贷款利率由三部分组成:lpr(由贷款市场报价利率报价银行的报价计算形成)、本地点下限(由中国人民银行分行自律机制及时确定,指导省级市场利率定价)、银行点。

中国人民银行明确规定,全国第一批新增个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(根据9月20日5年期贷款利率为4.85%);两套个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款年利率加60个基点(按9月20日5年及以上贷款年利率的5.45%计算)。

中国人民银行表示,与改革前相比,申请个人住房贷款的家庭利息支出基本不受影响。此外,新政策主要针对新发放的个人住房贷款利率。10月8日前已经发放和签署但尚未发放的贷款仍以原合同为准。

刘国强此前也明确表示,在“利率并轨”改革中,抵押贷款利率已经从基准利率变为基准lpr,基准利率也发生了变化,但利率水平不能降低。从全国各地lpr抵押贷款利率的反馈来看,利率变化不大,将保持稳定。

10月8日,上海益居房地产研究所发布的《中国住房抵押贷款利率报告》(China lpr Mortgage Rate Report)显示,10月份,在14个城市(包括4个一线城市、7个二线城市和3个三线、四线城市)中,4个一线城市第一套房的住房抵押贷款利率为5.23%,比9月份的5.21%略有上升0.02个百分点。第二套住房的贷款利率为5.61%,上升0.03个百分点。

据易居房地产研究院计算,在“贷款本金100万元、30年或360期、等额本息还款法”的基础上,实行lpr贷款利率后,14个城市第一套房的月抵押额增加了6元,而第二套房的月抵押额增加了15元。每月按揭金额变化很小,基本上不会对购房者产生太大影响。

易居研究所表示,lpr利率的最新调整不会对抵押贷款成本产生实质性影响。贷款定价方式的调整仍反映出更大的影响,即后续利率的自我调整空间更大。

另一方面,中国人民银行此前已明确表示,中国人民银行省级分行应按照“逐市政策”的原则,引导省级市场利率定价自律机制。根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化,确定辖区内第一、二次商业个人住房贷款利率的下限。这意味着个人住房贷款的利率将更加灵活,各地将有一定程度的自主权,突出“城市政策”的原则。

然而,对于热点城市,新的利率定价机制明确要求各地根据当前房地产市场的实际情况设定利率点。预计热点城市实际实施的利率点将明显高于央行宣布的60个基点,至少不低于当前实际利率。换句话说,在未来一段时间内,全国,特别是一些热门城市的抵押贷款利率不会下降,但总体上将呈现上升趋势,尤其是二手房利率,这将对房地产市场的销售产生一定的抑制作用。

“因为城市政策”已经反映在一些城市10月份的利率上。《中国住房抵押贷款利率报告》显示,10月份,四个一线城市第一套房和第二套房的住房抵押贷款利率分别为5.23%和5.61%。七个二线城市第一套住房的住房抵押贷款利率为5.67%,第二套住房的住房抵押贷款利率为5.99%。三个三线、四线城市第一套住房的住房抵押贷款利率为5.59%,第二套住房的住房抵押贷款利率为5.83%。

显然,二线城市的住房抵押贷款利率是最高的,这与二线城市房地产过热等因素有关,导致近期政策略有收紧。

数据显示,2019年前三季度一线城市房价上涨0.61%,比去年同期上涨0.3个百分点,第三季度上涨0.32%。二线城市的房价从1月到9月上涨了3.59%,比去年同期下降了2.57个百分点,第三季度上涨了1.26%。第三和第四行从1月到9月累计增长3.55%,比去年同期下降3.65个百分点。

融资继续收紧。

2018年12月召开的中央经济工作会议(Central Economic Work Conference)再次提出,四年后经济面临“下行压力”,明确“宏观政策应加强反周期调控”。同时,“稳定就业”应放在“稳定”六个字的首位,并在2019年表示“稳定货币政策应适度收紧,保持合理充足的流动性,完善货币政策传导机制”。

2019年第一季度,在政策完善、货币政策宽松、流动性充裕、资本成本下降的背景下,房地产行业融资环境显著改善。2019年1月至4月,房地产开发资金总额达到5.25万亿元,同比增长8.9%,同比增长6.8个百分点,房地产行业融资规模大幅反弹。

2019年4月,中共中央政治局召开会议,“一季度经济运行总体稳定,好于预期,开局良好”。同时,强调“把促进制造业的高质量发展作为稳定增长的重要基础,引导传统产业加快转型升级”,提出“结构去杠杆化”,提出“坚持房子是为了生活,不是为了投机”,落实“一市一策、一市一策、市政府主体责任”的长效调控机制。自2019年第一季度以来,随着一些热门城市房地产市场出现过热迹象,房地产行业政策变得更加严格。

2019年6月后,Xi、大连、苏州等城市的监管将再次升级。与此同时,监管部门将明显收紧对住房企业的融资,政策将保持紧缩。对于开发商来说,主要有四个方面:限制房地产信托融资;限制住房企业外债融资;严格查处资金非法进入房地产;严格控制房地产开发贷款。

中国人民银行2019年第二季度货币政策实施报告显示,房地产贷款增速继续下降。截至6月底,全国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,比3月底下降1.6个百分点。

第二季度报告称,根据“以市为基础实施政策”的基本原则,坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,房地产的长期管理机制应该得到落实,房地产不应该被用作刺激经济的短期手段。

第二季度报告显示,截至6月底,房地产贷款余额占全部贷款的28.7%。其中,个人住房贷款余额28.06万亿元,同比增长17.2%,比3月底下降0.3个百分点。住房开发贷款余额8.12万亿元,同比增长20.7%,比3月底下降6.1个百分点。房地产开发贷款余额1.37万亿元,同比下降6%,比3月底下降0.1个百分点。

事实上,作为房地产企业国内贷款的主要来源之一,房地产开发贷款余额自2018年第三季度以来一直在持续下降。截至2019年上半年,房地产开发贷款同比增长14.6%,较2018年第三季度峰值下降9.9个百分点。

房地产信托是房地产企业早期筹集资金的重要工具。然而,2019年6月以后,房地产信托的多党监管大大降低了信托规模。2019年上半年,房地产信托产品发行规模达到425亿元。6月后,整体发行规模大幅萎缩。7月份,发行规模缩减至30亿元。8月份,人民币继续缩水至13亿元,达到三年来的最低点,同比下降79%。

同时,最近几个月,南宁、武汉、Xi、南京、成都、大连、合肥、青岛等地的抵押贷款利率都有所提高。其中,杭州首笔抵押贷款利率上升8%,至10%;二手房贷款利率上升了10%至15%。7月,苏州部分银行首付利率从20%升至22%,8月初升至25%。热门城市住房贷款利率的上升预计将抑制居民对不断扩大的住房贷款规模施加杠杆和“刹车”的冲动。

自7月30日中共中央政治局会议首次提到“不要将房地产作为短期经济刺激措施”以来,中国银行业监督管理委员会(CPC)发布了大量文章,以纠正非法流入房地产的资金。8月初,发布了专项检查通知,重点检查了四大地区32个城市的银行房地产业务。

此次专项检查的32个城市包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、上海、南京、苏州、无锡等热门城市。这种检查不仅广泛,而且深入。在传统信贷方面,除了检查房地产开发贷款和土地储备贷款、个人住房贷款、房屋租赁贷款、个人综合消费贷款、经营贷款、信用卡透支等。,以及流动性信贷、经营性房地产信贷和房地产资金使用的其他变化也在检查之中。在表外融资方面,银行财务管理、银行间投资、自有信贷支持或渠道、多层次套现、委托贷款等资金只要被非法用于房地产,也应严格查处和控制。

8月30日,中国银监会发布另一份文件,强调地方中小银行违规为“四证不全”的房地产项目融资。9月10日,中国人民银行党委书记、中国银行业监督管理委员会主席郭树清强调,要采取果断的监管措施,解决一些交叉性金融产品流入房地产领域和汽车保险市场混乱的问题,尽快做出改变。9月11日,中国银行业监督管理委员会首席风险官兼办公室主任肖袁琪在中国银行业监督管理委员会的简报会上表示,当前监管当局正大力减少表外资金非法流入房地产。

在这种背景下,中国保监会一直对银行和其他金融机构施加压力,要求它们惩罚违反住房贷款的行为。据不完全统计,仅从8月份开始,银行保险和监管系统发出的罚款原因就明显指向40多个房地产的非法资金流入,无论是数量还是强度都超过了前一年。例如,在9月11日北京市银行和保险监督管理局发布的六项罚款中,有四项与非法流入房地产有关。渤海银行北京分行、建新信托、北京银行、中信信托共被罚款350万元。

据统计,截至8月8日,中国保监会2019年公布的行政处罚中,至少有57项被终身禁止。其中,非法资金流入房地产是受到处罚的主要原因之一。例如,2019年4月,辽宁银行和保险监督局对三名银行员工实施了终身禁令,理由是他们“对非法发放‘假抵押’贷款负有直接责任”;今年7月,中国银行业监督管理委员会阿拉善监管局签发了两张罚单,对一家国有银行的两名工作人员实施终身禁止,禁止他们在银行业工作。原因包括“直接负责向“四证不全”企业发放房地产开发贷款”。

除了金融调控措施之外,房地产调控措施也是逐渐长期性的。

2019年2月20日,国家税务总局发布了《关于2019年开展“便捷税收和春风行动”的意见》,建议2019年税务机关继续加强与房地产管理部门的合作,积极推进房地产交易合同网上登记信息和房地产登记信息的共享,整合房地产交易、税务和证照处理的业务流程,推动跨部门业务联络处的实施。

然而,住房网上签名的网上备案和联网是住房和城乡建设部2019年的关键工作。据住房和城乡建设部官方网站报道,住房和建设部于2019年8月正式发布了《房屋交易合同网上备案标准(试行)》。房屋网上签名网上备案联网系统通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源和社会保障、财政、税务、市场监管、统计等部门联网,自动检查交易当事人和房屋是否符合网上备案条件。

住房和建设部还强调,要全面规范和加强住房网上签名备案工作,整合政府信息系统,逐步构建基于住房网上签名备案系统的房地产交易管理系统,为房地产市场监管提供决策依据和支持,促进房地产市场稳定健康发展。

据报道,住房和建设部目前正在牵头制定全国统一的住房交易示范合同。合同包括楼层数量、面积、方向、计划用途、建造年份、卧室和浴室数量、土地性质、服务年限等信息。据报道,到目前为止,北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等重点城市的住房网登记系统已经接入全国范围的住房网。

在地方政府方面,房地产监管的重点也从购买限制和销售限制转移到了租赁市场。目前,全国已有九个地方相继颁布了新的租赁条例。

据统计,自2019年以来,相关租赁政策已出台30多次。陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁相继出台新的租赁法规,内容包括增加租赁住房供应、整顿租赁机构混乱局面、建立租金控制等。例如,深圳对租金的增加有明确的限制,基本原则是每年的增幅不应超过5%。合肥出台了全国最优惠的房屋租赁税收政策。个人出租自有住房将在3年内按0%的综合征收率征收,3年后按1%的综合征收率征收。

金九的颜色不够好。

前几年,9月往往是房地产市场的销售旺季,业内也称之为“金九”。然而,从2019年9月的房地产投资、资本和销售情况来看,“金九”还不够好,房地产市场进入了一个新阶段。

据乐居初步统计,2019年前三季度代表性城市50栋商品住宅的月平均成交量下降至2015年的同一水平,各季度成交量同比下降。自第三季度以来,政策环境变得更加严格,买家有强烈的观望情绪。3月至4月,一级和二级市场的反弹导致需求后续释放力度不足,市场调整压力加大。第三季度,50个有代表性城市的商品住宅平均月营业额同比下降1.8%,比第二季度略有上升。同月,主要城市的营业额从8月下降到9月。“金九”的质量是不够的。

从不同层次的城市来看,第三季度一线和三线代表性城市的营业额规模同比下降。2019年1月至9月,一线城市商品住宅平均月周转面积为57万平方米。自第三季度以来,市场进行了调整,月平均成交量为58万平方米,同比下降8.1%。第二层代表一个城市,第三季度平均月营业额为89万平方米,同比增长0.3%,整体营业额趋于稳定。三级代表城市第三季度平均月营业额约为33万平方米,同比下降约6%。

乐居表示,2019年3-4月市场呈现短暂回升,一二线市场前期压抑的需求明显释放,5月以来需求入市节奏放缓,加之进入三季度以来,监管层对房地产市场金融领域密集发声,对购房者和企业信贷监管均强化,市场调整压力有所加大,三季度重点城市商品住宅成交面积同比下降,且降幅较二季度有所扩大;价格端,2019年以来新建住宅价格环比涨幅持续运行在低位区间,整体价格表现较为平稳。

 
 

 
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